Что делать, если нет возможности выплатить кредит на покупку жилья

Ипотека – это долгосрочный банковский кредит, который в Кыргызстане можно оформить на 10-15 лет. Но нет никакой гарантии, что все это время у заемщика будет стабильный ежемесячный доход. В какой-то момент он может столкнуться с серьезными финансовыми проблемами, которые помешают ему выплатить ипотеку. В такой ситуации банк, действуя в рамках договора, может не только начислить штрафные проценты. Если потребитель не будет платить, он «отберет» недвижимость, которая была приобретена в кредит. А это не самая лучшая перспектива для того, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Впрочем, не стоит думать, что если у заемщика нет средств выплатить ипотеку, он в любом случае потеряет недвижимость. Чтобы избежать неприятных последствий, достаточно придерживаться простых правил и действовать по определенному алгоритму.

Чего не стоит делать должнику

Банк — это финансовая организация, которая привлекает средства населения и выдает кредиты на общих основаниях или в рамках государственных программ. В связи с этим не стоит думать, что кредитор всегда ждет удобного случая, чтобы «отобрать» залоговую недвижимость. Судебное разбирательство, продажа жилья, выяснение отношений с должником – на все это требуются деньги и время. И не факт, что банку удастся вернуть всю сумму выданных средств и покрыть свои расходы. Учитывая, что кредитор не заинтересован в принудительном взыскании, он постарается сделать все, чтобы должник смог возобновить выплаты. Только при таком условии он вместо убытков будет получать процентный доход в течение всего срока договора. 

С другой стороны, если должник не заинтересован в мирном урегулировании вопроса, кредитор не будет тянуть с принудительным взысканием. Такое решение может быть принято в том случае, если заемщик:

• игнорирует телефонные звонки, не хочет приходить в отделение и отказывается предоставить документы, указывающие на снижение дохода;
• оскорбляет кредитных сотрудников, отпускает в их адрес нелицеприятные высказывания и комментарии; 
• просит знакомых или родственников, чтобы они говорили, что он умер или уехал в другую страну;
• не может точно сказать, когда он сможет совершить платеж;
• не демонстрирует свою заинтересованность в решении вопроса;
• отказывается от предложенных вариантов реструктуризации, которые направлены на снижение долговой нагрузки. 

Что должен сделать заемщик

Первое, что необходимо сделать в подобной ситуации – это сообщить банку об отсутствии возможности внести очередной платеж. Это лучше сделать заранее, до даты оплаты ипотеки. Если задолженность выйдет на просрочку, кредитор сразу начислит штраф. В таком случае должнику придется понести дополнительные расходы и ему будет сложнее договориться об уступках. 

В банк следует подать письменное заявление, которое будет зарегистрировано в качестве входящей корреспонденции. В нем заемщик должен пояснить, с какими трудностями он столкнулся (например, увольнение с работы), как он планирует урегулировать ситуацию и когда появится возможность оплатить долг. 

Чтобы подтвердить достоверность указанной информации, рекомендуется прикрепить к заявлению документы, подтверждающие факт снижения дохода. Это существенно увеличит вероятность того, что кредитор пойдет на уступки, и не будет спешить с принудительным взысканием.

Если заемщику нужно больше 30-ти дней, чтобы возобновить выплаты, он может попросить изменить первоначальный график погашения. Основная цель реструктуризации – снизить уровень долговой нагрузки, что актуально в случае сокращения доходов. Если на заемщика не будет давить кредитное бремя, ему будет проще найти новую работу или другой источник дохода. И он не будет оформлять еще один кредит, что только усугубит его положение.

В зависимости от кредитной политики банка, он может предложить клиенту такие варианты снижения долговой нагрузки (реструктуризации):

• отсрочка по выплате тела ипотеки и начисленных на основную сумму процентов;
• изменение первоначального срока договора, что повлечет за собой уменьшение суммы ежемесячных платежей;
• списание части задолженности (как правило, речь идет о штрафах и неустойках);
• снижение процентной ставки;
• изменение графика выплат.

Должник может по собственной инициативе попросить банк реструктуризировать действующую ипотеку. Но он вправе отказать в ее предоставлении без пояснения причины принятия такого решения.

По какой причине банк может отказать в реструктуризации

Несмотря на то, что банки заинтересованы в получении процентного дохода и часто согласовывают реструктуризацию ипотечных долгов, рассчитывать на лояльность могут не все желающие. В ее предоставлении будет отказано, если заемщик:

• До возникновения финансовых проблем демонстрировал низкую платежную дисциплину. Если ранее ипотека не выплачивалась по графику, и клиент регулярно допускал просрочки, ему вряд ли согласуют реструктуризацию. С точки зрения банка, нет смысла рисковать и менять условия договора, если заемщик может снова их нарушить. 
• Не смог предоставить документы, указывающие на снижение платежеспособности. Одного желания клиента недостаточно для реструктуризации. Он должен подтвердить, что его доход снизился, и он нуждается в изменении графика. С другой стороны, банк может отказать в реструктуризации, если после анализа финансового состояния придет к выводу, что потребитель может оплачивать платежи даже после ухудшения материального положения.
• Отказывается от взаимодействия и игнорирует попытки банковских сотрудников наладить контакт. В такой ситуации клиент просто не сможет узнать о перспективах реструктуризации.

Что делать, если банк отказал в реструктуризации

Если кредитор посчитал, что ему нет смысла реструктуризировать просроченную ипотеку, заемщику придется самостоятельно искать выход из сложившейся ситуации. Но чтобы понять, как лучше поступить, он должен беспристрастно оценить свои финансовые возможности и перспективу повысить доход в ближайшие 3-6 месяцев. В зависимости от того, в каком положении находится гражданин, в случае отказа в реструктуризации он может попробовать рефинансировать ипотеку или договориться с банком о добровольной продаже жилья.

Рефинансирование

Если заемщик хочет сохранить залоговое имущество, ему стоит рефинансировать просроченную ипотеку. Это не всегда бывает легко, особенно если кредит был оформлен в рамках государственной программы. Но только в этом случае он сможет изменить порядок выплаты задолженности, если действующий кредитор отказал в реструктуризации.

Рефинансирование – это оформление нового кредита для погашения текущего обязательства. Заключив договор с другим банком, гражданин получает необходимую ему сумму средств на выплату действующей ипотеки. После этого он погашает новый кредит по утвержденному графику.

В зависимости от того, какая сумма нужна клиенту, для рефинансирования ипотеки можно использовать:

• Кредит под залог имущества (недвижимости или автотранспорта). Но такой вариант можно использовать только в том случае, если у гражданина есть ликвидная собственность (например, квартира).
• Под залог жилья, которое приобреталось в кредит. Реализация такой схемы возможна только в случае согласия действующего кредитора. Новый банк оформляет ипотеку, а в качестве обеспечения принимает залоговую недвижимость (фактически залог передается от одного кредитора другому). 
• Беззалоговый кредит. Если речь идет о сравнительно небольшой сумме средств, лучше взять деньги без залога. Но существенный недостаток таких программ – высокие процентные ставки.

Добровольная продажа жилья

Если заемщик надолго увяз в долговой яме и не знает, когда сможет погасить долг, ему следует задуматься о добровольной продаже жилья. Если просрочка не будет погашена, банк все равно осуществит принудительное взыскание средств. В такой ситуации речь идет не о сохранении имущества, а о минимизации негативных последствий.

При добровольной продаже имущества важно договориться с кредитором о списании штрафов, процентов и других начислений, которые способствуют увеличению суммы задолженности. Не исключено, что вырученных от продажи средств не хватит на полное погашение текущего долга. Но если банк согласится списать какие-либо начисления, гражданину будет легче улучшить свое финансовое положение, так как после продажи недвижимости ему не придется отдавать часть своих доходов для покрытия оставшейся суммы задолженности.